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澳门正版六肖珠江新城楼评:一个容积率超7的楼盘凭啥涨到12万+?

2021-06-18 00:09      点击次数:

澳门正版六肖 ,大家好,我是镁地产的主编陈一朵,上期我们写了珠江新城标杆楼盘中海花城湾的楼评,今天继续来一篇楼评。 同样在宇宙中心的珠江新城(中区),同样是受关注度比较高的网红盘嘉裕公馆。 这个盘,和中海花城湾有很多相似之处,区位几乎一样,价

  澳门正版六肖,大家好,我是镁地产的主编陈一朵,上期我们写了珠江新城标杆楼盘——中海花城湾的楼评,今天继续来一篇楼评。

  同样在宇宙中心的珠江新城(中区),同样是受关注度比较高的网红盘——嘉裕公馆。

  这个盘,和中海花城湾有很多相似之处,区位几乎一样,价格、档次、受关注度也差不多,以至于相互之间暗生瑜亮情结。

  商业:除了楼下底商和优托邦,还有天汇igc、K11、高德置地春夏秋冬广场、兴盛路风情酒吧街,都可以轻松步行到达。

  学校:旁边就是体育东路小学兴国学校、广州市天河中学(花城校区),这也是它对口的中小学,可以排上天河区第一梯队。

  医院:公立的有广州市妇儿中心、中大中山眼科中心、中大光华口腔医院,周边还有私立的卓正医疗等。

  实在要说区别,嘉裕公馆距离花城广场更近,而且只靠花城大道这一条主干道,噪音接触面比中海花城湾(靠花城大道和猎德大道两条主干道)略少。

  但是呢,中海花城湾是纯地铁上盖,楼下就是猎德地铁站,进出地铁站不用担心风吹日晒,而且过一条马路就是IGC(嘉裕公馆在igc 的斜对面)。综合来看,二者的区位可以打个平手。

  如果单看外立面,路人可能会觉得嘉裕公馆更壕,毕竟楼龄更新(2014年入市),蓝色玻璃幕墙在阳光下闪闪发光,超宽阳台看起来也很有档次,整个建筑的设计感比花城湾略强。

  一查资料才发现,嘉裕公馆的设计团队是很牛的,由冼剑雄联合建筑设计事务所设计。冼剑雄是知名建筑师,代表作有广东海上丝绸之路博物馆、广东美术馆时代分馆等等,在建筑界有相当地位。

  从建筑布局来看,嘉裕公馆也是围合式的,但东北角被优托邦占据、东南角有一个幼儿园,所以整个小区的平面图更像一把钥匙。

  小区一共10栋楼,小区园林不大,比中海花城湾的还要小一些,但五脏俱全,园林、泳池、网球场被包在里面。这点配套和郊区大盘比,不值一提,但放在珠城算是很不错的。

  和中海花城湾一样,嘉裕公馆的密度也不低,查了一下,整个小区的容积率达到7,和中海花城湾差不多。

  不过,中海花城湾北面是体育东小学(兴国学校),南面是IGC商场,所以景观遮挡物相对较少,部分楼层还能望江,景观价值略高。

  相比而言,嘉裕公馆四周都是高楼,东面是花城湾、南面是利雅湾、北面是朱美拉公寓、西面是花城广场的写字楼集群,景观遮挡物要多一些。

  实地踩盘还有一个感受是,小区东北侧靠着一堵又高又大的墙,这面墙来自优托邦商场,矗在这里显得有些生硬、沉闷,和小区不太协调。如果没有这面墙,我觉得嘉裕公馆在视觉上至少要开阔很多,品质感也会更好。

  因为定位中高端,所以嘉裕公馆没有做小户型,全部是119-206㎡的3-4房,而且户户带入户花园和大阳台。

  三房两卫,带入户花园和阳台,最难得的是客厅和三个房间全部朝南,主卧还预留了做衣帽间的空间,居住舒适度是比较高的。

  这个户型因为面积小,门槛相对低,很受市场欢迎,基本不放盘,一放必被秒。(该户型贝壳网10月10日成交了一套,成交单价13万+/平)

  入户花园较大,双主套,主卧设置了衣帽间空间,实用率高、私密性好。唯一的缺憾就是面积刚过豪宅线房

  客厅更阔绰,带10平米的入户花园,比148.5㎡户型多一个书房,但面积较小,只有6.2平米,做房间有些勉强,从性价比来说不如148.5的户型。

  双主套四房+保姆房,空间尺度宽绰;主卧、衣帽间、主卫呈“一字型”三分离设计,方便好用;厨房不仅靠入户花园,还有一个生活阳台,动线清晰。

  可以看到,嘉裕公馆的各个户型有很多共同点:定位改善人群,基本都是大户型,且都带入户花园和阳台,空间尺度以舒适为第一要义,双卫生间是标配,只要面积许可都配置双主套,房间都带大飘窗,而且得房率能达到83%以上......

  因为是2014年建成的产品,嘉裕公馆在户型设计上比较新,挺符合当下改善客群的居住习惯。

  同时,因为面积门槛差不多120㎡起了,所以比起中海花城湾,嘉裕公馆的圈层可能也更齐整、纯粹一些。

  那么,嘉裕公馆的户型是完美的吗?当然不是,比如它的厨房就做得很刚需,面积普遍偏小,对主妇不够友好,而且很多户型没有设置生活阳台(除了199平以上户型),只有入户花园(但我觉得入户花园替代不了生活阳台)。

  发现问题了没?148.5平、面积过了豪宅线平是什么概念?网红盘珠江花城89方的小三房厨房面积都超过了6平米!你说,这个算不算槽点?

  而且,120多平三房的厨房,比170多平四房的厨房还要大0.4平。厨房面积不一定随着总面积的增加而增加,这是不是有点蜜汁操作?

  公开资料显示,嘉裕集团不仅做房地产,涉足酒店、商场、影视,代表作包括嘉裕礼顿阳光公寓、希尔顿阳光公寓、君玥国际公馆、嘉逸礼顿酒店、嘉逸国际酒店、维家思广场等。

  因为擅长做酒店和酒店式公寓,所以嘉裕在做住宅的时候,也把做酒店的思维和元素用了进去。酒店房间需要厨房吗?不需要嘛。公寓可以有厨房,但也是那种小小的开放式厨房,不能用明火的。

  这么看,我就能理解嘉裕公馆的厨房为什么偏小了,因为它是想做出年轻人偏好的酒店风,这就得委屈一下厨房空间了,毕竟年轻人对厨房空间不敏感。

  事实上,嘉裕集团的“酒店风”,对嘉裕公馆的影响可不止厨房的设计,整个小区的环境、风格、物业等都深受其影响。

  你看,无论是简约利落的外立面,还是加入金属元素的大堂,都流露出一股现代、时尚的酒店风,符合一部分年轻人的审美。

  中介告诉我,正是这个原因,嘉裕公馆吸引了不少年轻买家、年轻租户,中海花城湾则更吸引住家客户。室内的装修风格也偏酒店风。下图木地板、柜体的配色都是深红+黑条纹,这在精装住宅比较少见,妥妥的酒店风。

  喜欢的人呢,就觉得很对胃口:北欧、日式风那么寡淡,嘉裕这种富丽风,才配得上我多彩(多金)的人生嘛!物业管理方面,嘉裕公馆有一定酒店式管理的基因,他们开盘时把“超白金五星酒店金钥匙服务”作为一大卖点。

  不过,这个“金钥匙服务”现在倒没怎么听人提起过,毕竟才3块多的物业费,肯定支撑不起正宗的五星级酒店服务。但很多业主对小区的物业服务还是比较满意的,认为“能尽量满足业主的要求,而且收费实惠”。

  据公开资料,2012年嘉裕公馆一期均价3.5万/平,而今大约12.4万+/平,8年间翻了近四倍,绝对是跑赢大盘的优质资产。

  特别是今年,这个楼盘的爆发力是不错的,其涨幅接近30%,在珠江新城仅次于中海花城湾。

  一朵记得,以前很多人还在争论,到底是便宜的房子涨得多,还是贵的房子涨得多?这一波行情其实给出了答案,越是核心资产,价格越是坚挺,您还别嫌贵,越贵越能涨。

  小区整体偏酒店风,大堂、装修走的是富丽、轻奢风,对于喜好这个风格的客户来说有一定吸引力,而且这个风格在珠江新城中区是比较少见的,其他楼盘包括中海花城湾在内,都是比较居家的风格;

  小区靠兴民路那侧的低层,被对面的利雅湾遮挡,采光不太好,靠花城大道那侧受噪音干扰;

  装修风格偏酒店风,对于喜欢简约、温馨住家风格的人来说,可能就不那么适合了。

  好了,再写就矫情啦。在珠江新城这种超级地段,一个楼盘存在这几个小缺点,完全是可以接受的,没什么大问题。

  特别是容积率这个东西,对房价的影响,没有想象中那么大,曼哈顿的豪宅,也是密密麻麻,最高的住宅可以超过400米。其实,容积率高的地区,往往表明它的资源聚集度高、都市化水平高、繁荣指数高。

  房价受多种因素影响,容积率只是其中一个指标,而且不是最关键的那个指标。当然,如果其他条件差不多,容积率的价值就体现出来了,比如同处珠江新城的珠江别墅,那价格就不是嘉裕公馆这类高容积率楼盘可以比的。财神开奖网大手牵小手”共护美丽

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